房屋转租的十六个法律问题汇总（含转租期、再转租、优先权等）

原标题：商租民租 | 房屋转租的十六个问题汇总（含转租期、再转租、优先权等）

作者：北京兰台（天津）律师事务所 王浩律师

目录

1、转租关系中各主体的称谓如何表述？

2、租赁合同与转租合同的关系

3、房东同意转租是否必须明示作出表示？

4、房东未同意转租时转租合同效力如何？

5、转租期超过租赁合同的剩余租期怎么办？

6、转租期内承租人欠租跑路怎么办？

7、租赁合同解除对转租合同有何影响？

8、转租的房屋不能办理营业执照怎么办？

9、次承租人如何降低转租风险？

10、次承租人是否需要履行租赁合同的约定？

11、碰到转租再转租怎么办？

12、房屋转租时交的押金找谁退？

13、转租时遇到第三人毁损房屋怎么办？

14、转租使用房屋时致人损害怎么办？

15、转租合同到期后次承租人能否与房东直接签约？

16、次承租人是否有优先承租权？

1、转租关系中各主体的称谓如何表述？

以普通的转租为例，通常以：出租人（房东）、承租人（租客）、次承租人（租客的租客）来表述，本文中为方便表述及便利理解，笔者会混合使用各种称谓。

2、租赁合同与转租合同的关系

租赁合同与转租合同通常是两个独立的合同。出租人与承租人签订租赁合同，承租人与次承租人签订转租合同（也有名为租赁合同实为转租内容的），租赁合同约束出租人和承租人，转租合同约束承租人和次承租人，两者通常没有依存、主从关系。

3、房东同意转租是否必须明示作出表示？

不一定，也有推定同意的情况。《民法典》第七百一十八条规定：出租人知道或者应当知道承租人转租，但是在六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租。

即便如此，笔者还是建议有转租需求的朋友转租时尽量在事前取得房东同意，避免转租合同的不稳定影响及可能增加的各种成本。

4、房东未同意转租时转租合同效力如何？

如果是转租各方真实意思，通常有效，但可能对房东没有约束力。房东知道租客转租六个内未提出异议或事后追认同意的，视为其同意转租；事后房东不同意转租的，转租合同对房东不产生约束力，承租人无权转租，次承租人不能取得承租权，次承租人可以向承租人主张违约责任。

５、转租期超过租赁合同的剩余租期怎么办？

超出部分对房东没有约束力。如果房东和承租人续约的，次承租人与承租人之间的转租合同继续履行；没有续约、次承租人被房东要求搬离的，可以要求承租人退还超出部分的租金并向其主张违约责任。

次承租人超期（租赁合同租期）居住的时间需要向房东支付占有使用费用，当然，如果次承租人能与房东达成新的租赁合意对双方更为有利。

６、转租期内承租人欠租跑路怎么办？

（1）承租人交纳租金的租期部分，转租合同继续履行。

（2）承租人未交纳租金的租期部分，次承租人可以代其向房东支付租金，并向承租人主张抵销转租租金。

７、租赁合同解除对转租合同有何影响？

这个问题比较复杂，后面我们专门写文章分享，不在本文中过多展开。

８、转租的房屋不能办理营业执照怎么办？

次承租人通常可以解除合同，要求赔偿损失。商铺或写字楼转租的场景中，租赁的目的就是开展经营活动，当合同目的无法实现时，次承租人可以提出解除合同、退还租押金、赔偿损失。

９、次承租人如何降低转租风险？

（1）查证房东是否同意转租。查看房东与租客的租赁合同约定。

（2）查证剩余租期是否覆盖转租期。查看房东与租客的租赁合同约定。

（3）签订书面租赁合同。对租期、租金、违约责任等进行明确约定，以期更好的维护双方权益。

（4）固定好租赁时的房屋状态。次承租人通过照片、视频等形式与承租人固定好租赁时的房屋状态，避免后续扯皮。

10、次承租人是否需要履行租赁合同的约定？

形式上不需要，实质上可能需要。形式方面，上文说过，租赁合同是约束房东和承租人的，转租合同是约束承租人和次承租人的，双方通常没有依存、主从关系，这个层面，次承租人无需考虑租赁合同中的约定。

实质方面，承租人与次承租人签订转租合同时，可能会把租赁合同中房东对承租人的义务设计成次承租人的义务，只不过转租合同中的权利主体变成了承租人。

11、碰到转租再转租怎么办？

通常情况下，只要次承租人有转租同意、剩余租期能够覆盖转租租期，那么再转租需要关注的风险点和普通转租一样，可以参考上文的相关内容。

需要说明的是，次承租人的转租同意应当是房东作出的，承租人通常无权同意转租，除非房东给予了授权。

12、房屋转租时交的押金找谁退？

交给谁找谁退。上文说过，租赁合同和转租合同是两个独立的合同，基于合同相对性原理，转租合同只能约束签约各方，押金也是由次承租人支付给承租人的，转租合同解除需要退还押金时，次承租人亦应向承租人提出要求。

另外，因为可能存在再转租的情况，最后的次承租人把押金交给了谁，则在合同履行完毕或合同终止后找谁退还。

13、转租时遇到第三人毁损房屋怎么办？

采取止损措施降低房屋损失，按约定通知承租人或房东，次承租人受到损失的可以向加害人主张赔偿。具体可参见笔者之前分享的《商租民租 | 租期内租赁房屋被第三人毁损租客怎么办？（图文）》一文。

14、转租使用房屋时致人损害怎么办？

具体可参见笔者之前分享的《商租民租 | 租客使用租赁房屋致人损害纠纷谁负责赔偿？（多图）》一文，与租赁关系不同的是，转租场景中，承租人可能会因次承租人的行为担责，需要具体案件具体分析。

15、转租合同到期后次承租人能否与房东直接签约？

可以。转租合同到期后，合同自然履行完毕，通常情况下承租人与次承租人已经不再互负权利义务。此时次承租人可以与房东直接签订租赁合同。需要注意的是，如果是同一租赁物，虽然次承租人可以与房东直接签订租赁合同，但同等条件下不能对抗承租人的优先承租权。

对于部分转租合同中在合同终止后禁止次承租人与出租人签约的约定，可以从违反公序良俗及格式条款的角度抗辩之。

16、次承租人是否有优先承租权？

有转租关系中的优先承租权，没有租赁关系中的优先承租权。原理还是租赁合同与转租合同的独立性，同等条件下：租赁关系中的承租人有优先承租权、转租关系中的次承租人有优先承租权，但两者的优先承租权仅限于在各自的租赁关系中存在，不能“跨圈”主张优先权。试想，如果次承租人向房东主张优先承租权，那承租人的优先承租权如何保护呢？（全文完）

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